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Director General: Pedro Ricalde Arjona


Jueves, 21 de Noviembre del 2019
Num. 1007

CLASE PÚBLICA EN EL SALON

“El que nace para tamal, del cielo le caen las hojas.” Refrán popular.
    Nuevo día de clases en el aula de la maestra Themis. Después de pasar la lista obligatoria del día, se  vuelve a dar la inasistencia de la niña Fabiola Escobedo Polanco y de nueva cuenta, la niña Jenny Guadalupe Tamayo Chan, reclama ser la apoderada sosteniendo que tiene un poder desde hace más de diez años.
    Muy bien niños, como ya sabemos, hoy es un día especial y tendremos una clase pública y las señoras madres estarán presentes en esta clase, así que procuren guardar mucha disciplina y muestren respeto cuando ellas entren al salón de clases, se ponen de pie y en voz alta dan los buenos días. Se abren a continuación las puertas del salón y entran puras madres vestidas elegantemente para la ocasión y son recibidas con un enorme saludo por todos los niños, acomodándose muy apretadas con sus hijos en los mesabancos y da comienzo la clase. Explica brevemente la maestra Themis, el objetivo de la clase diciendo: “ De acuerdo a lo que estuvimos hablando en semanas anteriores, el niño Paki Ghane, les tratara de explicar el caso que me presentan ustedes en grupo y que aparentemente no entienden a pesar de habérselos explicado en clases anteriores. Recordemos que es un asunto hipotético de naturaleza civil y sobre propiedades, su forma de adquirir y la relación con el Registro Público de la Propiedad”.
    Veamos, continua la maestra Themis explicando los puntos principales: “El niño José María Sánchez Perera, más conocidos por ustedes como “tres patines”, hizo ya grandes migas con el niño juez Miguel Ángel Tuyu, y al proponer este asunto, dicen que tienen razón y que la otra parte confesó en su propia contra”.
    “En concreto es que dicen ustedes que, cuando en un juicio se hace una adjudicación judicial, el predio adjudicado automáticamente sale de propiedad de la persona ejecutada y pasa al adjudicatario sin que se tenga que hacerse una escritura pública aparte, ante Notario Público y  sin que posteriormente se inscriba en el Registro Público, queda con ustedes el exponente.”
     “Gracias maestra”, dice el alumno Paki Ghane, con voz un tanto nasal, mirando a sus compañeros e invitados con un poco de nerviosismo desde atrás de sus espejuelos redondos y gruesos por las muchas dioptrías que tienen, ya que él sostiene la posición contraria al grupo de alumnos que propuso el hipotético caso. Haciendo malabares con sus cuadernos y apuntes para la ocasión. “Este…este, bueno, ya sabemos de qué vamos a hablar y pasamos al tema. Les pido antes que se me olvide, que además de que me hagan el favor de oírme, tomen sus Códigos que nos dieron en le biblioteca y  consulten los artículos que muy brevemente les mencionaré pues en general haré referencia al contenido de los mismos de manera muy sencilla”.
“El Código Civil del Estado, que es la ley para nosotros, dice en sus primeros artículos podemos contar del primero al veinte, que todos estamos sujetos a ese misma ley. Que las leyes distintas, no son aplicables a caso alguno que no esté expresamente especificado en la misma ley. Que, no podemos alegar su desconocimiento, costumbre o practica en contrario. Esto es, no se puede usar otra ley, si la nuestra no se ha cambiado en el Código, solo si los diputados la cambian. Que los particulares no pueden eximirse de cumplirla. Que tanto las casas y terrenos como las cosas y animales, se rigen por las leyes del propio Estado. Que los pleitos se resolverán conforme a la letra de la ley y a su interpretación jurídica y solo a falta de ley, conforme a los principios generales de derecho”.
Tragando con dificultad por la sequedad de la garganta ante tanta palabrería, el niño Paki, continua con la clase pública:  “Ahora vamos a examinar el caso hipotético presentado por mis compañeritos  Claus, Martita y María Soledad, quienes iniciaron todo el asunto, seguidos por Fabiola Escobedo, su representante la niña Jenny Tamayo y el otro apoderado “tres patines”, con su amigo Miguel Angel Tuyu Martin. Bueno, pues el asunto que ellos proponen es que Fabiola y Martita son dueñas de un predio que le quitaron en juicio al niño Valerio Apolonio aunque no está registrada dicha operación de compraventa en el Registro Público.”
“Antes de pasar al examen del caso hipotético, por favor, saquen sus Códigos y lean conmigo los artículos básicos e insustituibles aplicables en este asunto, relativos a la diferencia entre bienes muebles e inmuebles (Art. 1735 a 1745C.C.).” Se oye un ruido prolongado de sillas al moverse y libros rebuscados en los maletines, hasta que todos parecen estar listos, para una lectura conjunta. “¿Listos”? Empezamos entonces”, dice Paki Ghane. “Los bienes son muebles o inmuebles por su naturaleza o por disposición de la ley.” Se oye un coro un poco dispar repitiendo la lectura. “Son bienes muebles los semovientes, embarcaciones y en general los cuerpos que pueden ser trasladados de un lugar a otro, ya se muevan por sí mismos o por efecto de una fuerza exterior.” El coro a continuación. “Seguimos: Son bienes inmuebles por su naturaleza: I.- El suelo y las construcciones adheridas a él.- II.-Las plantas y los árboles, mientras estuvieren unidos a la tierra; y III.- Los muebles por anticipación.” Paki Ghane, espera que todos sus compañeros repitan, antes de continuar. “Hablaremos ahora de cómo se trasladan los bienes. Repitan después de mi: Salvo convenio en contrario, en las enajenaciones de bienes ciertos y determinados la traslación de la propiedad se verifica entre los contratantes, por mero efecto del contrato, sin dependencia de tradición ya natural, ya jurídica, ya virtual o ya simbólica; DEBIENDO TENERSE EN CUENTA LAS DISPOSICIONES DEL REGISTRO PUBLICO (Art.2228 C.C.).” Se oye a continuación del coro repitiendo lo leído anteriormente. “No pierdan de vista”, dice Paki, que la última parte de ese artículo resulta básico para los bienes inmuebles. Seguimos leyendo: Para el contrato de compraventa una de las partes transfiere a la otra la propiedad de un bien, a cambio de un precio cierto y en dinero. Para la determinación del momento en que se traslada el dominio se estará a lo dispuesto en el artículo que sigue y en el 2228.” Todos juntos repiten la lectura.
 “Bien, continuamos: Tratándose de muebles, la venta se perfecciona en el momento en que las partes se ponen de acuerdo en el bien y en el precio, aunque el primero no haya sido entregado ni el segundo satisfecho, en tanto que si se trata de inmuebles, LA VENTA SE PERFECCIONA HASTA QUE SE INSCRIBA LA OPERACIÓN EN EL REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD (ARTÍCULOS 2548 Y 2549 C.C.).” Repiten todos a coro, observando la maestra Themis que en este caso, no repitieron la lectura los niños Martha, Jenny, José María y Miguel Ángel, como no queriendo avalar con su repetición a coro, el contenido de esos artículos del Código Civil.
Sin darse cuenta de ese detalle, Paki, continua con la clase pública ya muy entusiasmado con su papel de maestro.  Pero es interrumpido bruscamente por el niño que se le conoce como “tres patines”, causando con ello un pequeño alboroto. “¡Maestra, maestra! Pero si en este caso, fue el juez quien hizo una adjudicación judicial en segundo remate, ya pasó a propiedad del que ganó el juicio. ¿No es así, no es así?”
La maestra Themis, llama al orden golpeando repetidamente el borrador en el pizarrón, “Por favor niños guarden silencio, no es momento para hacer preguntas al exponente, ya que se termine su clase, les podrá responder o en su caso lo haré yo misma, pero no interrumpas, aunque como este punto es crucial, te diré de una vez por todas y en forma definitiva: El Estado de Quintana Roo, es el único Estado de la República Mexicana, en donde el Registro Público tiene además de efectos publicitarios en sus registros, también tiene efectos constitutivos para los contratos traslativos de dominio y como acaban de recitar – no se les olvide -, “…en tanto que si se trata de inmuebles, LA VENTA SE PERFECCIONA HASTA QUE SE INSCRIBA LA OPERACIÓN EN EL REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD.” Por lo tanto aun que se haya practicado una adjudicación judicial, es absolutamente necesario por LEY, proceder posteriormente a una escritura pública ante Notario Público y perfeccionar dicha adjudicación judicial inscribiendo la operación en el Registro Público de la Propiedad. Es absolutamente necesario y ello determina la validez de dicha adjudicación ante terceros que no haya intervenido en la operación no registrada, y aún más, los actos, negocios o contratos que conforme al Código Civil del Estado, sean registrables y no se registren, sólo producirán efectos entre quienes los otorguen, pero no podrán perjudicar a terceros quienes, POR EL CONTRARIO, PODRÁN APROVECHARLOS EN CUANTO LES FUEREN FAVORABLES (Art.3168 C.C.). Como pueden ver, ya me adelante y prácticamente queda resuelto el caso a estudio y todo por no guardar un orden.” Dirigiéndose a Paki, le ordena que continúe con su exposición.
Como despertando de un estado hipnótico el niño Paki Ghane, inmediatamente regresa a su lectura de los artículos del Código Civil, “Bien, repitan conmigo por favor: El Registro Público de la Propiedad de Quintana Roo, será en cuanto sus efectos, en unos casos, además de publicitario, constitutivo, y en otros, meramente publicitario (art.3158).” Se oye de nuevo el coro de voces infantiles repitiendo atinadamente la lectura. “El registro será CONSTITUTIVO en lo que respecta a los convenios y contratos por los cuales se adquiere, transmite, modifica o extingue el dominio de bienes raíces o una hipoteca.- Los contratos a que se refiere el artículo anterior se PERFECCIONAN Y SURTEN PLENAMENTE EFECTOS (LEGALES) HASTA QUE SE REGISTREN. La función en los casos de adquisición de la propiedad por usucapión, accesión, sucesión hereditaria o EJECUCIÓN FORZOSA se realiza mediante la inscripción de la resolución judicial que la declare o decrete respectivamente (art. 3160 C.C.).”
“¡Un momento, un momento!” Interrumpe esta vez la propia maestra Themis. “Esta última parte del precepto legal mencionado, es sumamente importante y crucial, debe ser entendido y ejecutado al pie de la letra, pues como en el caso que estamos suponiendo, si hubo una adjudicación judicial, pero el adjudicatario una vez obtenida esa adjudicación, no procedió a realizar una escritura pública de adjudicación ante Notario Público y obviamente no registro esa operación en el Registro Público, ya que no tenía escritura, entonces, no causa efectos contra tercero (contra nadie) y éste puede aprovechar ese error en su beneficio como dice la ley. No es importante cuántas personas piensan  o sostienen lo contrario, pues se trata de disposiciones legales imperativas que no han sido derogadas, se tienen que cumplir con esos requisitos legales o no existe la traslación de dominio. Punto. No está sujeto a otra interpretación, ni puede desobedecerse sin que traiga resultados contrarios a la misma ley y la nulidad de los actos del adquiriente que no cumple con los requisitos legales.”   
Y entrando en materia de su exposición directa, dice Paki: “Proponen ellos que, existía una sociedad de nombre Unión de Crédito, S.A., y que esta inicia y gana un juicio al niño Valerio Apolonio, y a fin de cuentas, dicha sociedad en remate público se adjudica judicialmente el predio propiedad de aquel, esto es, la juez, declara en el expediente que la casa de Valerio pasa a la sociedad. Y, aquí viene el verdadero secreto del asunto. En el Estado de Quintana Roo, como ya leímos anteriormente, para que una compraventa directa o adjudicación judicial, cause pleno efecto, TIENE QUE ESTAR inscrita esa operación en el Registro Público de la Propiedad, si no está registrada no ha cambiado de dueño, pues nuestra Estado Federal, es el único estado en toda la república mexicana, en donde al Registro Público, es además de publicitario, es también Constitutivo, así está ordenado en varios artículos y en la parte especial del Registro Público.  Y, para el caso presentado hoy, los niños que proponen el caso y lo sostienen, reconocen que una vez adjudicado judicialmente la propiedad en remate a favor de la sociedad, ésta última, no llevó a cabo la escritura como consecuencia de la adjudicación ante Notario Público, y mucho menos la registró ante el mencionado Registro Público, por lo que ante dicha institución, quedó registrado el nombre del niño Valerio Apolonio como propietario.”
  “Ese es un mandato legal que no acepta interpretaciones en contrario  de ningún juez, ni el Tribunal Superior puede cambiar esa situación pues es la ley y  no ha sido derogada. Eso quiere decir que, para la Ley de nuestro Estado, el que aparece como dueño en el Registro Público, es el único dueño legalmente, sin importar adjudicaciones judiciales o escrituras públicas no registradas o las nulificadas.”
    “Otra cosa es que si el niño Valerio Apolonio,  intentó un juicio de nulidad y se declara que no procedió, pero la parte demandada (la niña Fabiola Escobedo) no interpuso contrademanda o reconvención, aún a pesar de haberse dictado en sentencia que no ha procedido la acción de nulidad intentada, eso no quiere decir que la parte demandada ha ganado el juicio. No, debido a que no interpuso la contrademanda o reconvención. Así que cualquier consideración en contra, también carece de sentido legal y a fin de cuentas deja a la parte interesada para proceder administrativamente o aún mediante diferente juicio civil según sean las consideraciones de la propia sentencia de improcedencia.”  Tomando una larga respiración el niño expositor, continúa ya emocionado: “El ejercicio legal, no es fácil, requiere de estudio continuo y disposición intelectual suficiente para entender el verdadero significado de las leyes y sobre todo su contenido social, que quien obra ejecutando procedimientos extraviados de la ley, más temprano que tarde termina por perder hasta los dientes, por supuesto que puede hacer ruido ayudado por la defectuosa preparación de ciertas autoridades que no conocen de modo suficiente el derecho o como ya se ha comentado, tienen intereses “extraños” a la ley y a la justicia, pues se sustentaran un poco más pero irremediablemente perderán pues la ley es muy clara….” En ese momento suena estridente el timbre y termina la clase pública, cuando Paki Ghane, más entusiasmado estaba, pero ya sin remedio, todos se ponen de pie y salen del salón mientras las madres se arremolinan alrededor de la maestra para despedirse felicitándola por sus clases.  “¡Otro día! ¡Otro día!” Dice en voz baja Paki Ghane.
 

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